Как с вами связаться

Введите сообщение

Как с вами связаться

Введите сообщение

Аватар сообщества Инвестор Альфа

Инвестор Альфа

КАНАЛЫ TG RESEARCH

ДОМ.РФ перед IPO: что нужно знать инвесторам о новой госкорпорации

3 174

    Обзор ДОМ.РФ перед IPO В ноябре 2025 года госкорпорация Дом.РФ планирует провести IPO с оценкой примерно в 300 млрд ₽, при этом на начальном этапе могут разместить около 5% акций, что может принести порядка 15 млрд ₽ для компании. Это может стать крупнейшим IPO в России. Больше подробностей мы узнаем после 14 октября, а пока давайте посмотрим, интересно ли туда инвестировать. История возникновения ДОМ.РФ ДОМ.РФ – это государственная организация, являющаяся ничем иным, как наследником того самого Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). АИЖК было создано аж в 1997 году для контроля за государственными ипотечными программами, а также для разработки стандартов строительства и ипотечного кредитования. В 2015 году АИЖК объединили с Фондом содействия развития жилищного строительства, и на свет родилась мегакорпорация, которая полноценно развивает жилищную сферу – от выдачи ипотек до проектирования инфраструктуры. В 2018 году АИЖК переименовали в ДОМ.РФ и придали ещё несколько дополнительных функций. Так, например, когда в 2020 году была запущена льготная ипотечная программа, ДОМ.РФ как оператор госпрограммы компенсировал банкам недополученную процентную прибыль. Чем занимается ДОМ.РФ Основными клиентами корпорации являются девелоперы, граждане, банки. Для всех предлагаются специализированные услуги, часто по принципу «Единого окна» – например, покупатели жилья могут найти через портал ДОМ.РФ подходящую квартиру, затем – ипотечную программу (в банке Дом.рф или у партнёров), подать документы и получить одобрение. Ключевые направления работы: 1) Контроль за исполнением госпрограмм, о чём я уже писал. Компания является оператором семейной ипотеки, Дальневосточной и Арктической ипотеки, льготной ипотеки для ИТ-работников и т.д. ДОМ.РФ получает деньги на финансирование этих программ (т.е. компенсацию между льготной и рыночной ставкой жилищного кредитования) из бюджета и не несёт собственных затрат. 2) Разработка стандартов ипотечного кредитования. Иначе говоря, правила, по которым банк выдаёт ипотеку. В частности, с помощью ДОМ.РФ был наведён порядок на рынке страхования, когда заёмщикам буквально навязывали невыгодные страховки. 3) Разработка стандартов качества жилья. Вместе с жильём должна быть возведена качественная инфраструктура: школы, детсады, больницы, спортплощадки и т.д. ДОМ.РФ следит, чтобы застройщики исполняли эти стандарты. 4) Проектное финансирование строительства жилья. ДОМ.РФ является одним из крупнейших кредиторов для застройщиков и выдает им кредиты на льготных условиях. Также ДОМ.РФ развивает 4 крупных цифровых сервиса: ✔️«Единый реестр застройщиков», где можно найти полную информацию о девелопере, а также порядке и сроке сдачи объектов ✔️«Программа господдержки граждан и застройщиков» − здесь можно получить полную информацию обо всех льготах и программах поддержки на рынке недвижимости ✔️«Единая информационная система жилищного строительства» − здесь можно смотреть, где возводятся новостройки, кто застройщик и узнать, как купить жилье в конкретной новостройке ✔️«Цифровое строительство» − сервис для ИЖС, здесь можно найти землю для строительства, найти готовый проект для постройки своего дома, получить кредит под строительство Банк Дом.рф сейчас занимает 4 место в России по объёмам ипотечного кредитования и лидером по проектному финансированию. На мой взгляд, у корпорации уникальное монопольное положение – он как бы «банк над банками», определяет правила игры на ипотечном рынке для прочих участников рынка и ещё пользуется государственной поддержкой. Зарабатывает ДОМ.РФ на 4 ключевых направлениях: 1) выдача ипотеки – ну это понятно 2) страхование – ну, тут тоже понятно 3) инвестиции в застройщиков – т.е. работа со счетами-эскроу 4) прибыль от дочерних компаний – например, ДОМ.РФ владеет Щербинским лифтостроительным заводом и, я так понимаю, активно продвигает своих дочек для получения ими самых «вкусных» контрактов Ну, и ДОМ.РФ непосредственно развивает строительную отрасль, стимулирует её различными способами, поэтому его доходы растут вместе с доходами всей отрасли в целом. Финансовые показатели ДОМ.РФ По итогам последних лет большую часть выручки ДОМ.РФсоставляют чистые процентные доходы – порядка 75-80% от общей выручки. Около 7-7,5% приносит вознаграждение за выполнение функций агента, 4-5% − комиссионные доходы, ок. 3% − операции с инвестиционной недвижимостью. Но так было не всегда: в 2020 году, например, чистые процентные доходы составили 24 млрд рублей, а непроцентные – 31,7. В 2021 году ЧПД – 33,3 млрд рублей, а непроцентные – 24,7. Но далее ЧПД стабильно опережают непроцентные доходы: 2022 – 55,6 / 16,3 2023 – 66 / 21,5 2024 – 86,2 / 5,6 6м2025 – 56,5 / 5,6 Операционные доходы растут весьма быстрыми темпами, отражая рост ЧПД и относительную стабильность затрат на поддержание работы всей корпорации: 2020 – 51,5 2021 – 58,1 2022 – 63,7 2023 – 88,8 2024 – 75,3 6м2025 – 51,4 Чистая прибыль тоже растёт стабильными темпами: 2020 – 26,3 2021 – 33,3 2022 – 30,2 2023 – 47,2 2024 – 42,3 6м2025 – 28,6 И в принципе всё выглядит хорошо. Нужно только учитывать, что основную прибыль ДОМ.РФполучает за счёт выданных кредитов девелоперам, и ЧПД «пухли» именно на этом фоне – следовательно, при замедлении темпов строительства эта статья доходов сократится. Собственно, мы уже видим в результатах 2024 года замедление роста операционных доходов и чистой прибыли. В 1 полугодии 2025 года ситуация стабилизировалась, но при этом количество активов, генерящих прибыль, снизилось. Так, общая сумма активов снизилась с 3,392 трлн до 3,221 трлн рублей, причём в основном за счёт сокращения объёма межбанковских кредитов, депозитов и обратных репо. А вот размер кредитного портфеля продолжил увеличиваться и вырос с 2,512 до 2,768 трлн рублей. Высокие процентные ставки пошли на пользу банка: общее количество выданных ипотек снизилось, но они стали более доходными. Так, средняя доходность активов выросла с 8% в 2023 и 12,4% в 2024 годах до 17,6% в 2025 году. При этом объём ипотек в общей структуре активов банка составляет всего 23,9% − большую часть активов (60,5%) составляют эскроу-счета. Качество кредитного портфеля остаётся довольно высоким, стоимость риска составляет всего 0,8%, а общий размер просрочки – всего 1,3% от общего объёма портфеля. Конечно, год назад цифры были соответственно 0,5% и 0,7%, но всё равно они лучше большинства показателей прочих банков. В целом состояние кредитного портфеля я бы оценил как хорошее. К тому же ипотеки – это обеспеченные займы, и в случае чего банк может конфисковать заложенное имущество и реализовать его по цене, близкой к рыночной. А стоимость недвижки не особо падает, поэтому, в отличие от лизинга, у ипотечного брокера намного меньше рисков. Теперь перейдём к разбору обязательств. ✔️Примерно 25% составляют счета-эскроу. Стоимость фондирования здесь минимальная – 3-4%, что и позволяет ДОМ.РФ удерживать маржу. ✔️62,44% обязательств составляют средства клиентов (юрлица + физлица), и вот здесь стоимость фондирования уже выше. ✔️11,65% обязательств составляют облигационные займы. И тут нужно учесть два момента. В балансе банка отражаются только классические биржевые облигации (392 млрд рублей на текущий момент). Но ДОМ.РФ вообще является крупнейшим в России заёмщиком на долговом рынке, т.к. он выпускает облигации с ипотечным покрытием. Их сумма составляет 1,7 трлн рублей. Если прям совсем коротко, то работает это так: ✔️банк выдаёт ипотечные кредиты ✔️затем он собирает их в пулы ✔️создаётся отдельное юрлицо – «прослойка», которому банк продаёт эти пулы ипотек (причём обычно «прослойка» берёт на эти цели кредит в самом же банке) ✔️«прослойка» выпускает свои облигации и продаёт их на бирже ✔️«прослойка» получает деньги от инвесторов и пускает их на погашение кредита, взятого ранее у банка Ну и далее ипотечки платят по кредиту по факту «прослойке», а банк получает деньги за свои ипотечные пулы досрочно. И все риски по невыплате ипотеки ложатся на «прослойку». Таким образом, если кризис на ипотечном рынке разразится, то от затронет ДОМ.РФ по минимуму, т.к. риски уже «упакованы» в ипотечные пулы и распроданы прочим юрлицам. Ставки по облигациям, кстати, не сильно высокие: облигации с ипотечным покрытием выпущены под ставку 5,2-11,5%, а биржевые – от 8% до 18,5%, в последний год выпускаются флоатеры (примерно 60% всех выпусков составляют они) – со снижением ключа стоимость их обслуживания поползёт вниз. В среднем стоимость фондирования для ДОМ.РФ составляет 13,9% (против 9,6% годом ранее), и по мере снижения ключа она будет снижаться. Дивиденды Какой-то определённой дивидендной политики у ДОМ.РФ нет. Но дивиденды стабильно выплачиваются, начиная с 2015 года. Всего в период с 2015 по 2021 год корпорация выплатила государству 127 млрд рублей. За 2020 год дивиденды составили 14 млрд рублей, за 2021 – около 7 млрд рублей. В 2022 году ФНБ докапитализировал ДОМ.РФ на сумму 50 млрд рублей, став владельцем 36% акций корпорации. Остальные акции по-прежнему принадлежат Росимуществу. По итогам 2022 года ДОМ.РФ выплатил 19,44 млрд рублей дивидендами. По итогам 2023 года дивиденды составили 15 млрд рублей – 25% скорректированной ЧП по МСФО. В 2024 году дивы составили 146,5 рублей на акцию, или 23,7 млрд рублей – 31% ЧП по МСФО. Предполагаю, что ДОМ.РФбудет платить 50% ЧП по МСФО, как и все госкомпании. Тогда получается, что дивиденды за 2025 год могут составить около 180 рублей на акцию(я учитываю в общем количестве новые 28,55 млн акций, которые выпущены перед IPO в рамках допэмиссии по номинальной стоимости – 1400 рублей каждая). Параметры IPO Конкретных параметров IPO пока нет, но планируют продать около 5% всех акций. «Если получится – то больше». Попробуем примерно оценить компанию. ✔️Среднее значение P/E в банковской отрасли сейчас равно 5, т.е. ДОМ.РФ можно оценить в 340 млрд рублей. ✔️Далее, балансовая стоимость активов банка (book value) равна 365 млрд рублей. Среднее P/BV в отрасли равно 1,2, поэтому ДОМ.РФ можно оценить в 438 млрд рублей. ✔️По дивидендной доходности я оценил компанию в 340 млрд рублей. ✔️Если исходить из среднего значения ROE, то ДОМ.РФ может быть оценён в 420 млрд рублей. Отсюда приходим к финальной оценке примерно в 380-400 млрд рублей. Скорее всего, нам попытаются продать дороже, возможно, даже за 450 млрд рублей. Даже 5% от этой суммы составят 22,5 млрд рублей – привлечь её будет довольно сложно. Ранее Минфин говорил о планах привлечь 15 млрд рублей – отсюда можем сделать предварительную оценку компании в 300 млрд рублей. Ну, или около 525 рублей за акцию. Я бы покупал с премией ниже 500 рублей – большее значение вряд ли интересно. Но дождёмся конкретных условий. Возможно, если вместе с участием в IPO будет предлагаться льготная ставка по ипотеке, то… (шучу, конечно). ‼️Общий вывод: несмотря на устойчивость банка в целом, я сейчас с большой вероятностью пройду мимо IPO ДОМ.РФ. Просто потому, что уверен, что нам постараются продать акции как можно дороже – возможно, по цене от 550 рублей и выше. Хоть баланс банка выглядит устойчивым (в том числе за счёт облиг с ипотечным покрытием), в связи отменой льготной ипотеки и проблемами у застройщиков строительную отрасль ждёт основательная чистка, и ДОМ.РФ тоже может напрямую задеть. Вполне возможно, что IPO является способом привлечения средств в условиях сжимающейся ликвидности. Да и вообще, на таком рынке, как сейчас, цена после IPO, скорее всего, уползёт вниз, и можно будет подобрать акции значительно дешевле. В долгосрочной перспективе компания смотрится очень интересно из-за своего де-факто монопольного положения в отрасли. Но! Когда завершится конфликт на Украине, а мы увидим снижение ключевой ставки и «перезапуск» экономики, то стройка станет мощным драйвером роста. И тут акции такого специфического банка окажутся в топе. В общем, участие или неучастие в IPO лично для меня обуславливается исключительно ценой. Дешевле 450 – скорее всего, участвую. В диапазоне от 450 до 550 – надо крепко подумать. Дороже 550 – однозначно нет. Такие дела. Всех обнял. Завтра продолжим работу. Жду ваших реакций, друзья и приглашаю в телеграм-канал, в котором я разбираю финансовые отчёты, анализирую бизнес компаний, а также даю комментарии и отвечаю на ваши вопросы лично. Мои соц.сети: 🔵 [канал в Telegram, где отвечаю на ваши вопросы лично](https://t.me/+5WWe4mIXWbM4OGYy) 〽️ [канал в Mondiara](https://i.mondiara.com/i/c/investor_alfa) 🟠 [блог на Smart-lab](https://smart-lab.ru/my/ChuklinAlfa/)

    Пост взят с международного финтех-медиа ресурса

    Другие новости сообщества / КАНАЛЫ TG RESEARCH

    EXPRESS NEWS

    • Эбола не может вызвать глобальную пандемию, поскольку она не передается воздушно-капельным путем, рассказал академик РАН Геннадий Онищенко

    • Иран проинформировал США, что не взимает плату за проход судов через Ормузский пролив, заявил Трамп

    • США хотят выкупить европейскую часть «Северных потоков», чтобы перепродавать российский газ в Европу, заявил Лавров
      США хотят выкупить европейскую часть «Северных потоков», чтобы перепродавать российский газ в Европу, заявил Лавров

    • Трамп недоволен тем, что цены на бензин не снижаются: «Крупные нефтяные компании не снижают цены на заправках соразмерно резкому падению цен на нефть, которую они закупают. Я поручил министерству юстиции немедленно начать расследование»

    • Хегсет заявил об успешном проведении испытания разрабатываемой Вашингтоном системы ПРО «Золотой купол». Он сообщил, что в процессе была задействована динамическая система автономного поражения, использующая «направленную энергию» для устранения целей

    • Состояние Илона Маска опустилось ниже $1 трлн, до $957 млрд. Это следует из опубликованного Bloomberg «Индекса миллиардеров»

    • Генсек НАТО Марк Рютте заявил о необходимости нарастить объемы производства ВПК и пополнить арсеналы боеприпасов по обе стороны Атлантики

    • США уже 28 раз возместили финансовые расходы на военную операцию в Венесуэле за счет доступа к ее нефти, заявил Трамп
      США уже 28 раз возместили финансовые расходы на военную операцию в Венесуэле за счет доступа к ее нефти, заявил Трамп
    • Спешки с направлением ядерных инспекторов в Иран нет, но в надлежащее время они там появятся, заявил Трамп
      Спешки с направлением ядерных инспекторов в Иран нет, но в надлежащее время они там появятся, заявил Трамп
    • США сняли морскую блокаду Ирана, но могут восстановить ее при необходимости, хотя сейчас это крайне маловероятно, заявил Трамп
      США сняли морскую блокаду Ирана, но могут восстановить ее при необходимости, хотя сейчас это крайне маловероятно, заявил Трамп

    • Иран и США создали линию связи по Ормузскому проливу, заявил спикер иранского парламента Мохаммад Багер Галибаф. По его словам, такой механизм позволит избегать «конфликтных ситуаций и инцидентов»

    • Рютте выбрали генсеком НАТО из-за умения успокаивать Трампа, пишет газета The New York Times. Это качество Рютте проверялось уже в январе, когда Трамп говорил о намерении получить контроль над Гренландией и не исключал применения силы против Дании

    • Экс-замглавы Минобороны Британии Ал Карнс не исключил участия в борьбе за кресло премьера. При этом Карнс подчеркнул, что в данный момент он прежде всего заинтересован в выработке обновленной политической программы лейбористов, чтобы «партия была максимально смелой и решительной»

    • Премьер Грузии назвал кармой отставку Стармера, вводившего санкции против грузинского ТВ: «Против самых рейтинговых компаний в Грузии ввел санкции самый безрейтинговый премьер-министр в мире, который вчера, плача, ушел с поста. Это карма, которая вернулась к господину Стармеру»

    • «Мы должны производить собственное оружие». Израилю необходимо освободиться от зависимости от США в области вооружений, заявил Нетаньяху

    • Относительно визита Пашиняна в Москву пока никакой конкретики нет, сообщил Ушаков

    • Трамп заявил, что недопущение разработки Ираном ядерного оружия для него важнее, чем возможный мировой экономический кризис, вызванный войной

    • Трамп созывает в среду руководство Пентагона и крупнейших американских оборонных компаний для обсуждения увеличения выпуска ракет и других боеприпасов. Об этом пишет WSJ со ссылкой на источники

    • Стабильность экономики России обеспечена, несмотря на падение мировых цен на нефть, заявил Песков

    • Лукашенко сообщил о готовящейся встрече с Путиным, сообщает БелТА
      Лукашенко сообщил о готовящейся встрече с Путиным, сообщает БелТА
    • Россия в 2027 году планирует провести второй международный форум по безопасности, заявил Шойгу
      Россия в 2027 году планирует провести второй международный форум по безопасности, заявил Шойгу
    • Лионель Месси стал лучшим бомбардиром в истории чемпионатов мира по футболу. В матче против сборной Австрии он забил свой 17-й гол на мировых первенствах и побил рекорд немца Мирослава Клозе, который держался с 2014 года
      Лионель Месси стал лучшим бомбардиром в истории чемпионатов мира по футболу. В матче против сборной Австрии он забил свой 17-й гол на мировых первенствах и побил рекорд немца Мирослава Клозе, который держался с 2014 года

    • Рубио посетит на этой неделе Бахрейн, Кувейт и ОАЭ, чтобы обсудить в первую очередь ход реализации договоренностей Вашингтона и Тегерана. Об этом сообщил руководитель пресс-службы Госдепартамента Томми Пиготт

    • Нетаньяху вновь провоцирует эскалацию на Ближнем Востоке. Об этом заявил премьер Катара Мухаммед бен Абдель Рахман Аль Тани, осудив действия израильских военных в Ливане

    • «Может возникнуть большая нестабильность». Италия опасается экономических последствий после ссоры Трампа с Мелони, пишет газета Stampa. Штаты — крупнейший поставщик СПГ на итальянский рынок, а также главный импортер местного вина, поэтому Рим особенно уязвим к торговым ограничениям

    • «Это наша цель». Бразилия хотела бы использовать нацвалюты в платежах с Россией, заявил РИА Новости посол страны Сержио Родригес дос Сантос. По его словам, чтобы это сделать, нужно выровнять дисбаланс в торговле

    • Энди Бернэм заявил о намерении бороться за пост лидера правящей в Британии Лейбористской партии
      Энди Бернэм заявил о намерении бороться за пост лидера правящей в Британии Лейбористской партии
    • Стармер заявил, что принял решение покинуть свой пост. Стармер уточнил, что продолжит занимать пост премьера Британии до избрания своего преемника
      Стармер заявил, что принял решение покинуть свой пост. Стармер уточнил, что продолжит занимать пост премьера Британии до избрания своего преемника
    • Благодаря посредникам были отменены пошлины на экспорт иранской нефти, снята блокада, разморожены активы и запущен план восстановления Ирана, сообщил Арагчи
      Благодаря посредникам были отменены пошлины на экспорт иранской нефти, снята блокада, разморожены активы и запущен план восстановления Ирана, сообщил Арагчи

    • Трамп раскритиковал Мелони за то, что Италия не оказала США поддержку в конфликте с Ираном: «После того как на НАТО были потрачены триллионы долларов, Италия и ее премьер-министр даже не думают о противодействии Исламской Республике Иран и очень серьезной угрозе с ее стороны в ядерной сфере»

    • «Более года призывал его к этому шагу». Отставка Стармера — важный сигнал для других разжигателей конфликтов в Европе, заявил Дмитриев. Он отметил провокационный курс Стармера на разжигание войны, провалы в миграционной политике и рост преступности, ошибки в энергетике и экономике

    • Фицо поддержал Антониу Кошту в его стремлении установить контакты с Россией, отметив, что он является «одним из самых активных сторонников» этого подхода
      Фицо поддержал Антониу Кошту в его стремлении установить контакты с Россией, отметив, что он является «одним из самых активных сторонников» этого подхода

    • Трамп пригрозил Ирану новыми ударами из-за ситуации в Ливане: «Иран должен незамедлительно сделать так, чтобы подконтрольные ему высокооплачиваемые силы в Ливане прекратили создавать проблемы»

    • Вэнс заявил, что на переговорах в Швейцарии между США и Ираном достигнут большой прогресс
      Вэнс заявил, что на переговорах в Швейцарии между США и Ираном достигнут большой прогресс

    • Трамп заявил, что Стармер уйдет в отставку. «Он потерпел крах по двум направлениям — иммиграция и энергетика (откройте Северное море для добычи нефти)», — написал американский лидер в Truth Social

    • «У вас не останется страны». Трамп в ходе телефонного разговора с иранскими чиновниками пригрозил уничтожить Иран, если Ормуз останется закрытым. Об этом сообщил журналист Fox News Трей Ингст на основании своей беседы с президентом США

    • Гросси не принимает участие в переговорах между Ираном и США в Швейцарии, сообщает Fars со ссылкой на источник
      Гросси не принимает участие в переговорах между Ираном и США в Швейцарии, сообщает Fars со ссылкой на источник

    • Глава МИД Великобритании попросила Стармера подать в отставку, сообщает Sky News со ссылкой на источники. По данным телеканала, это уже второй раз, когда глава британского МИД рекомендовала премьеру уйти в отставку

    • Фицо заявил, что не упустит возможности вести диалог с Путиным. Премьер Словакии подчеркнул, что является сторонником диалога с РФ, а также ведет его с Зеленским, несмотря на то, что «по многим темам имеет диаметрально противоположный взгляд»

    • Трамп стремился как можно быстрее завершить конфликт с Ираном из-за его негативного влияния на мировую экономику, его популярность и позиции республиканцев перед промежуточными выборами. Об этом сообщает телеканал CNN со ссылкой на источники в администрации

    Вы уверены, что хотите выйти из аккаунта?