Миф об ипотеке 10 %: почему рынок новостроек не взлетит, как обещают застройщики

2026-03-31T15:09:16+03:00

1 966

👉 Одну и ту же идею второй год вижу у застройщиков и экспертов: что якобы оживится рынок новостроек при ипотеке в 10%. Для начала, такая ставка по ипотеке возможна при ключевой ставке 7,5–8%, и весь 2026 год и, скорее всего, пока не закончится «приоритетная задача», такой ставки у ЦБ не будет. Откуда у застройщиков уверенность, что при относительно недорогой ипотеке потребители пойдут к ним, за новостройками, а не на вторичный рынок МКД и не на рынок ИЖС? Устал уже повторять, что равноценные по качеству лоты на первичном и вторичном рынке стоят на 25–50% дороже в пользу первых. Простой тест на логику. Если у вас на окраине Москвы «однушка» на стадии строительства стоит 20 млн руб., а «вторичка» — недавняя новостройка, в том же районе, те же площадь квартиры и класс дома — стоит 16 млн руб., то какой вариант предпочтёт покупатель при одинаковой стоимости ипотеки для обоих случаев? Да, ещё во «вторичку» он может вселиться сразу, а не ждать год-два сдачи дома. «Вторичка», скорее всего, будет уже с базовым чистовым ремонтом, а это экономия минимум 2 млн руб. на ремонте. Так что я бы на месте застройщиков молился на льготную ипотеку при дорогой коммерческой ипотеке, чтобы всё оставалось как есть. Если поставить в равные рыночные условия новостройки и вторичный рынок (плюс ИЖС), то к какому равновесию мы придём? Напомню, что до введения льготной ипотеки средние цены на новостройки и вторичные квартиры были примерно одинаковыми, как и динамика изменения цен на них. Но льготная ипотека (а на ранней стадии и маткапитал, который можно вложить только в новостройки) исказили это соотношение. Динамика прироста цен на новостройки оторвалась от динамики удорожания вторички. В итоге, как повторял много раз, схожие по всем параметрам лоты в новостройках стали дороже лотов на вторичке на 20–60%. У гипотетического возвращения к нормальности равновесие наступит при двух сценариях. Первый сценарий – это снижение цен на новостройки на те самые 20–60%. Второй сценарий – опережающий рост цен на вторичку тоже на 20–60%. Источник: Proeconomics-Realty

Пост взят с международного финтех-медиа ресурса