Как с вами связаться

Введите сообщение

Как с вами связаться

Введите сообщение

Аватар сообщества БИРЖА РОССИИ

БИРЖА РОССИИ

НОВОСТИ ФОНДОВОГО РЫНКА РОССИИ

Стоит ли вкладываться в складские ЗПИФы в 2026 году

144

    ЗПИФы на складскую недвижимость: «Акцент 5», «Современный 8», «ПАРУС‑Логистика» — разбор доходности и рисков Обычно мы здесь разбираем облигации, но сегодня решили немного выйти за пределы долгового рынка. Формат для нас экспериментальный: ЗПИФы недвижимости мы почти не разбирали. Так что если тема зайдёт — накидайте реакций. Складской рынок сейчас штормит: в Московском регионе вакантность за полгода выросла с 4,7% до 7,7%, а средняя запрашиваемая ставка аренды готовых складов снизилась примерно на 21% г/г. На этом фоне многие складские ЗПИФы просели. На рынке начали звучать идеи: покупать Ozon и АФК на просадке и скупать ЗПИФ на складскую недвижимость со скидкой. Давайте посмотрим, есть ли тут что-то интересное. Как работает ЗПИФ недвижимости? Фонд собирает деньги инвесторов и покупает на них реальные объекты — например, складской комплекс. Дальше склад сдаётся арендаторам, а пайщик может заработать из двух источников: ▫️ арендные выплаты — часть денежного потока фонд распределяет между инвесторами ▫️ рост стоимости пая — если дорожает сама недвижимость или биржевая цена пая возвращается ближе к стоимости активов фонда Здесь появляется важное понятие — РСП, расчётная стоимость пая. Допустим, недвижимость внутри фонда по оценке стоит 1000 ₽ на пай, а на бирже пай торгуется по 800 ₽. Получается дисконт 20%. Красиво? Да. Но если рынок складов ухудшился, оценщик впоследствии тоже может снизить стоимость объекта. Поэтому мы при выборе ЗПИФа мы бы смотрели не на самый большой дисконт, а на сочетание следующих факторов: ▫️ текущая доходность ▫️ дисконт к РСП ▫️ качество арендатора ▫️ срок договора ▫️ индексация аренды Последний пункт особенно важен. Сегодня фонд может давать 14%, но если аренда каждый год растёт вместе с инфляцией, через несколько лет денежный поток тоже будет расти. А теперь к подборке: Акцент 5 — интересный вариант для неквалов Внутри фонда один складской комплекс класса А в Валищево. Его полностью арендуют «Деловые линии», договор действует до 2032 года. Банковского долга у фонда нет. Фонд доступен неквалифицированным инвесторам и торгуется на Мосбирже. Главная фишка — индексация аренды на ИПЦ без верхнего ограничения. То есть высокая инфляция должна перекладываться и в арендный поток. Сейчас текущая доходность от выплат — около 14% до налога, а дисконт к РСП — порядка 18%. Современный 8 — ставка на диверсификацию Здесь уже не один склад, а 9 объектов класса А. Среди арендаторов есть Ozon, СберЛогистика и другие крупные компании. Фонд также доступен неквалифицированным инвесторам. За первое полугодие УК показывала доходность около 14,15% годовых, а в нейтральном сценарии сейчас оценивает потенциальную среднегодовую доходность примерно в 14,4%. Основной плюс здесь — распределение риска между разными объектами и арендаторами. Но есть важный нюанс: фонд не торгуется как обычный биржевой инструмент. Купить паи можно через УК или Сбер, поэтому с ликвидностью здесь всё сложнее, чем у биржевой облигации. ПАРУС-Логистика — только для квалов Фонд владеет двумя крупными складами общей площадью около 245 тыс. м². Все площади арендует FM Logistic. Договор нерасторгаемый до конца 2034 года, а аренда ежегодно индексируется на инфляцию в диапазоне 5–9%. Текущая арендная доходность — примерно 14–15%, а пай торгуется с дисконтом к РСП порядка 8%. Дисконт здесь не самый большой, зато очень длинный договор и понятный денежный поток. Главный минус — практически вся экономика фонда завязана на одного арендатора. Ну и купить паи могут только квалифицированные инвесторы. Какие основные риски? ▫️ Во-первых, складской рынок реально слабый. Если арендатора придётся менять сегодня, новая ставка может оказаться ниже прежней ▫️ Во-вторых, выплаты ЗПИФа — не купон облигации и не гарантированы ▫️ В-третьих, дисконт к РСП может закрыться ростом цены пая, а может — снижением самой РСП ▫️ В-четвертых, склады есть склады и у них присутствуют риски «инцидентов» с БПЛА И наконец, ликвидность таких инструментов обычно гораздо хуже облигационной: быстро выйти из большой позиции по хорошей цене может быть сложно. Данный материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или предложением о покупке или продаже указанной ценной бумаги. Автор: [IF Bonds — Облигации РФ](https://t.me/if_bonds/4185) [MONDIARA](https://mondiara.com/) Сделано Людьми. Для людей

    Пост взят с международного финтех-медиа ресурса

    Другие новости сообщества / НОВОСТИ ФОНДОВОГО РЫНКА РОССИИ

    EXPRESS NEWS

    • Ситуацию в регионе необходимо учитывать при проведении «Интервидения» в Саудовской Аравии, сроки будут обозначены позднее, заявил Лавров

    • Кремль не исключает разговора Путина и Трампа по итогам поездки переговорщиков США в Москву и в Киев, сообщил Песков
      Кремль не исключает разговора Путина и Трампа по итогам поездки переговорщиков США в Москву и в Киев, сообщил Песков

    • Трамп в Truth Social назвал Луну собственностью США

    • Старший сын Трампа прибыл в Таллин, пишет газета Postimees. Цель его визита неизвестна. Посольство США в Эстонии в ответ на запросы со стороны Postimees и портала Delfi отказалось комментировать поездку Дональда Трампа-младшего
      Старший сын Трампа прибыл в Таллин, пишет газета Postimees. Цель его визита неизвестна. Посольство США в Эстонии в ответ на запросы со стороны Postimees и портала Delfi отказалось комментировать поездку Дональда Трампа-младшего

    • Факт встречи Путина с Уиткоффом и Кушнером означает атмосферу доверия, по крайней мере, на этом канале общения, отметил Песков в разговоре с журналистом «Вестей» Зарубиным

    • Трехсторонняя встреча лидеров РФ, США и Китая не исключается, заявил ТАСС Рябков
      Трехсторонняя встреча лидеров РФ, США и Китая не исключается, заявил ТАСС Рябков

    • РФ и США надо развивать взаимодействие в тех сферах экономики и бизнеса, где это отвечает взаимным интересам, заявил ТАСС Силуанов

    • Трамп заявил, что США могут «очень скоро» нанести удар по предполагаемому иранскому ядерному объекту близ Натанза под горой Коланг Газ-Ла
      Трамп заявил, что США могут «очень скоро» нанести удар по предполагаемому иранскому ядерному объекту близ Натанза под горой Коланг Газ-Ла

    • Москва в ближайшее время примет ответные меры на закрытие генконсульства РФ в Бонне, заявил посол в Германии Нечаев

    • Председатель Верховного суда России Игорь Краснов прибыл с официальным визитом в Нью-Дели, передает корреспондент ТАСС
      Председатель Верховного суда России Игорь Краснов прибыл с официальным визитом в Нью-Дели, передает корреспондент ТАСС

    • Трамп заявил, что США в ближайшее время возобновят продажи боеприпасов союзникам

    • Пашинян заявил, что Армения не собирается вводить визы для граждан России
      Пашинян заявил, что Армения не собирается вводить визы для граждан России

    • Китай готов развивать обмены с РФ в сферах культуры, туризма и образования, сообщил вице-премьер Госсовета КНР

    • РФ за полноформатное восстановление отношений с США, сообщил Путин. Контакты РФ с администрацией США продолжаются, президент видит позитивный настрой Трампа на конструктивную работу
      РФ за полноформатное восстановление отношений с США, сообщил Путин. Контакты РФ с администрацией США продолжаются, президент видит позитивный настрой Трампа на конструктивную работу

    • Трамп заявил, что для бизнеса было бы отлично поддерживать хорошие отношения с Россией

    • Трамп заявил, что готов провести встречу с Путиным, когда стороны будут готовы заключить мирное соглашение по Украине
      Трамп заявил, что готов провести встречу с Путиным, когда стороны будут готовы заключить мирное соглашение по Украине

    • ВС США уничтожили 28 кораблей в Ормузском проливе в ночь на 1 сентября, заявил Трамп в интервью автору подкаста Lt. Dan Дэну Патрику

    • ЕК предложила включить в 22-й пакет санкций 1600 российских физлиц и компаний, заявила Каллас
      ЕК предложила включить в 22-й пакет санкций 1600 российских физлиц и компаний, заявила Каллас

    • Трамп думает над тем, чтобы назвать Ормузский пролив в свою честь. «Как и сама Америка, Ормузский пролив станет "горячее", чем когда-либо!» — отметил американский президент

    • «Большое число» россиян могут внести в новые санкционные списки ЕС, которые предложила ФРГ. Об этом заявил глава МИД страны Йоханн Вадефуль

    • Добыча нефти в Венесуэле может превысить 1,5 млн баррелей в сутки в первой половине следующего года. Об этом заявил Крис Райт в интервью телеканалу CNBC
      Добыча нефти в Венесуэле может превысить 1,5 млн баррелей в сутки в первой половине следующего года. Об этом заявил Крис Райт в интервью телеканалу CNBC

    • Каллас заявила, что вызвала исполняющего обязанности постпреда России при ЕС в связи с инцидентом в Лейпциге

    • Ушаков опроверг, что Путин не захотел встречаться с главой ЦРУ, и подчеркнул в разговоре с журналистом Life Юнашевым, что таких планов и не было

    • В ФРГ делают всё, чтобы изничтожить всё позитивное, что было накоплено в отношениях с РФ десятилетиями. Об этом заявила Мария Захарова на полях ВЭФ

    • Бессент отметил важность контактов с РФ для урегулирования на Украине
      Бессент отметил важность контактов с РФ для урегулирования на Украине
    • Контакты между спецслужбами осуществляются всегда, заявил Путин, говоря о визите главы ЦРУ
      Контакты между спецслужбами осуществляются всегда, заявил Путин, говоря о визите главы ЦРУ

    • США уничтожат Иран в случае новых ответных атак, утверждает Трамп в интервью Fox News. Он считает, что иранские власти «не останавливаются», и назвал их действия «безумными» и «глупыми»

    • Германия идет по дальнейшему пути эскалации, обвинения в отношении России после инцидента в Лейпциге не подкреплены никакой аргументацией со стороны Берлина, заявил Дмитрий Песков
      Германия идет по дальнейшему пути эскалации, обвинения в отношении России после инцидента в Лейпциге не подкреплены никакой аргументацией со стороны Берлина, заявил Дмитрий Песков

    • США нанесли удар по аэропорту в Джирофте на юге Ирана, сообщила иранская гостелерадиокомпания

    • Пашинян назвал очень хорошей встречу с Путиным в Бишкеке и заявил о намерении в ближайшее время совершить визит в Москву
      Пашинян назвал очень хорошей встречу с Путиным в Бишкеке и заявил о намерении в ближайшее время совершить визит в Москву
    • Трамп заявил, что не за горами проведение крупнейшей атаки на Иран, после которой почти ничего не останется
      Трамп заявил, что не за горами проведение крупнейшей атаки на Иран, после которой почти ничего не останется
    • Встреча Путина и Эрдогана завершилась, продлившись около полутора часов, передает корреспондент ТАСС
      Встреча Путина и Эрдогана завершилась, продлившись около полутора часов, передает корреспондент ТАСС
    • Новым гендиректором Apple стал Джон Тернус
      Новым гендиректором Apple стал Джон Тернус

    • Министры обороны ЕС не приняли никаких конкретных решений о предоставлении ракет для Patriot Киеву, заявила Каллас

    • Уиткофф и Кушнер активизируют переговорные усилия на украинском направлении, сообщил источник ТАСС

    • США применили против Ирана меньше оружия, чем передали Киеву при Байдене, заявил Трамп
      США применили против Ирана меньше оружия, чем передали Киеву при Байдене, заявил Трамп

    • Трамп, говоря о приглашении России на мероприятия G20, заявил, что хочет поладить со всеми: «Одна из причин моего успеха заключается в том, что я со всеми лажу»

    • Лионель Месси завершил выступления за сборную Аргентины по футболу. Об этом он сообщил в соцсетях
      Лионель Месси завершил выступления за сборную Аргентины по футболу. Об этом он сообщил в соцсетях

    • Токаев назначил и. о. вице-премьера Аиду Балаеву зампредом Совета безопасности Казахстана. Секретарь Совбеза Гизат Нурдаулетов освобожден от должности, говорится в указе президента.

    • Токаев подписал указ о назначении Ерлана Карина на пост вице-президента Казахстана, сообщает пресс-служба
      Токаев подписал указ о назначении Ерлана Карина на пост вице-президента Казахстана, сообщает пресс-служба

    Вы уверены, что хотите выйти из аккаунта?