Что реально влияет на цены жилья в России: мифы и факты

2026-02-04T16:40:29+03:00

5 941

Что реально влияет на цены жилья в России: мифы и факты

Существует популярное мнение, что доля инвестиционных квартир в новостройках велика, и их выход на рынок может сильно повлиять как на динамику цен в новостройках, так и на вторичном рынке. Но аналитики Альфа-Банка, на основе данных ДОМ.РФ, видят эту долю инвестиционных квартир совсем небольшой: «В обзоре «Портрет ипотечного заёмщика» ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ обозначил, что доля квартир, покупаемых в ипотеку в инвестиционных целях, составляла в последние годы от 2% до 5%. Суммарно, по нашим оценкам, таких квартир с момента запуска общей льготной программы ипотеки накопилось около 7% относительно совокупного объёма непроданных площадей в строящихся домах. В более агрессивном сценарии мы допускаем, что таких квартир может быть до 9%, но они не окажут видимого влияния на стоимость 1 кв. м на первичном рынке». Даже не просто думаю, а я уверен, что на рынок в разы большее влияние оказывает уровень ключевой ставки (и, соответственно, динамика процентов по ипотеке), а также различные льготные программы правительства, чем инвестиционные квартиры. А если ещё более сжато говорить: «геополитический фон». Гипотетическое установление мира на Украине и поэтапное начало снятия санкций с России произведёт взрывной эффект на все наши рынки, включая рынок жилья, несравнимый с нынешними вялыми флуктуациями. Один только рост потребительской уверенности будет способен выкинуть на рынок дополнительные триллионы рублей с депозитов и из-под «подушки». А ещё один фактор, но не такой концентрированный, как «геополитика», но растянутый на пару десятилетий – это демография. Это и сам уровень рождаемости, и уровень смертности (выброс на вторичку «бабушкиных квартир»), и динамика разводов и одиночных домохозяйств, и внутренняя и внешняя миграция (в крупные российские города и, соответственно, отток из гиблых мест). И спрос состоятельных россиян на квартиры как на «частную пенсию». Отдельная большая тема. [mondiara.com](https://mondiara.com)