В России цены на новостройки к концу 2026 года снизятся на 30%

2026-05-01T21:02:10+03:00

2 826

В России цены на новостройки к концу года снизятся на 30% из-за падения спроса, сообщил основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Есть ли повод для таких пессимистичных выводов? Если всё же произойдёт такой обвал цен, устоят ли девелоперы, а также ряд банков из-за снижения стоимости залогов? Ответы экспертов в рубрике #опросы [Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов](https://t.me/gksadovoekoltso) Столь резкое снижение цен в текущих макроэкономических условиях крайне маловероятно из-за особенностей девелоперского процесса. Определенный уровень цен на квартиры заложен в финансовую модель строительства жилого комплекса, под которую банк выдает проектное финансирование застройщику. Если застройщик не соблюдает условия финмодели, то кредитная линия замораживается, и строительство, оставшись без финансирования, останавливается, что чревато срывами сроков сдачи дома. Такие последствия крайне нежелательны и для застройщика, и для банка. В случае падения спроса обе стороны вместо резкого снижения цен рассматривают различные варианты выхода из ситуации. В некоторых случаях это могут быть увеличенные сроки экспозиции квартир с сохранением цен, хотя это и приводит к более низким темпам наполнения счетов эскроу. Или же застройщик может использовать различные механизмы стимулирования спроса – например, запуск акций, предполагающих большие, но краткосрочные скидки на лоты. Как правило, это падение компенсируют последующим поднятием цен на оставшиеся лоты. В любом случае в текущих макроэкономических условиях средневзвешенная цена квадратного метра по всему проекту сильно упасть не сможет – компании-застройщики и так работают на грани рентабельности, чтоб за счет маржи компенсировать потери от низких цен. Ни застройщик, ни банк не будут работать себе в чистый убыток. [Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым](https://t.me/finam_invest) На рынке сейчас много различных прогнозов. Например, вице-президент ПСБ Алексей Щавелев прогнозирует рост цен на новостройки на 10% к концу года. С одной стороны, всё ещё высокая ставка и ужесточение льготной ипотеки сокращают спрос, с другой — существует дефицит предложения в некоторых областях и округах, а также рост себестоимости строительства. ЦБ пока придерживается плана снижения ключевой ставки к концу года, что будет стимулировать спрос. В том числе существуют сегменты, не зависящие от ипотеки, например, бизнес- и премиум-класс, цены которых продолжают рост. В таких условиях делать однозначные прогнозы касательно резкого падения или роста цен достаточно сложно. При этом важно учитывать, что ситуация на рынке новостроек заметно отличается в зависимости от региона. [Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев](https://t.me/koshelevvladimir) Себестоимость строительства не падает, потому что растут операционные расходы — затраты на стройматериалы, фонд оплаты труда и так далее. Это жёстко держит нижнюю планку цены. Поэтому предпосылок для такого резкого снижения стоимости квартир в новостройках нет. Для обычного человека главная проблема — не обвал цен, а ипотека под 20%, которая не дает воспользоваться этим обвалом. [Член правления Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников](https://t.me/zametkivysokogodirektora) Такой прогноз — апокалиптический. Если такое допустить, то надо допустить, что кроме банкротства застройщиков обвалится ещё серьёзная ликвидность банков, а соответственно вся экономика Российской Федерации полетит в пропасть. Поэтому, полагаю, что мы не можем рассматривать такой сценарий. Скорее всего, цены будут оставаться на том уровне, который сейчас есть, потому что банки, основные кредиторы всех застройщиков, не хотели бы банкротства застройщиков и брать на баланс эти бизнесы. Поэтому, скорее всего, случится реструктуризация тех займов, которые сейчас имеются у застройщиков. Банки пойдут на снижение своей маржи, при этом продажи встанут, возможно, и продаж будет меньше, но и цены будут стоять. Я не ожидаю, что в ближайшей перспективе цены будут падать даже не то что на 30%, а даже на 10-15%. [Управляющий партнер B4C Петр Барсуков](t.me/proeconomics) Сегодня столь апокалиптичного для девелоперов сценария не просматривается. Конечно, в столь турбулентное время вероятность появления «чёрных лебедей» велика, тем не менее оснований для монументального падения цен на квартиры на первичном рынке немного. За счёт продаж в предыдущие периоды, по данным Дом.рф на март, распроданность в объектах со вводом в 2026 году составляет по стране 52%, а в Москве — 72%. Конечно, в некоторых регионах ситуация сложнее. Например, в Краснодарском крае распроданность в целом составила 20%, а по объектам с вводом в этом году — 33%. То есть застройщики накопили достаточно средств на счетах эскроу, и предпосылок для форсированных распродаж пока нет. В этих условиях, конечно, возможны локальные скидки в отдельных регионах по ограниченному, менее ликвидному пулу квартир. Программы льготной ипотеки, пусть и в усеченном по сравнению с предыдущими годами варианте, остаются и поддерживают спрос на квартиры. Последовательное снижение ключевой ставки вызывает оптимизм у граждан, нацеленных на рыночную ипотеку. Плюс в силу особенностей проектного финансирования кредитные организации также не заинтересованы в снижении цен. Лучше надеяться на возможные улучшения в будущем, чем резко обесценить кредиты. Все модели построены на росте цен. Снижение инвестиционной стоимости не наблюдается: цена земли, стоимость строительства и социальная нагрузка только растут. И у девелоперов не так много маржи, которую они могли бы «пожертвовать» в пользу покупателя, снизив цены. Население традиционно оценивает недвижимость как защитный от инфляции актив. И даже поэтому в случае снижения цен спрос поддержит рынок. Пока накопления частных лиц велики, а ставки по депозитам снижаются, такой вариант вероятен. Пока что более вероятен сценарий снижения объёмов предложения при сохранении высоких цен на недвижимость. Источник: Proeconomics