Как с вами связаться

Введите сообщение

Войти

Как с вами связаться

Введите сообщение

Войти
Аватар сообщества Михаил Лукин │ БИРЖЕВОЙ МАКЛЕР

Михаил Лукин │ БИРЖЕВОЙ МАКЛЕР

ФУНДАМЕНТАЛ

Глоракс на IPO: стоит ли участвовать в размещении?

2 358
Глоракс на IPO: стоит ли участвовать в размещении?

«Глоракс» открывает хит-парад размещений осень 2025 🔵 «Глоракс» – молодой девелопер, основанный в 2014 году. Сейчас занимает 21-ю строчку рейтинга девелоперов по объему строительства. Строят в основном комфорт-класс – самый массовый сегмент. В последнее время делает упор на экспансию в регионы, число которых довел до 11. К слову, «Эталон» и «Самолет» тоже давненько переносят строительство за пределы Москвы и СПб, но из-за высокой доли проектов в столице эффект не так заметен. «Глоракс» же за 2 года почти утроил строительство в метрах именно за счет регионов и M&A сделок. 🔵 Такое положение дел помогло нарастить объемы продаж за 9М25 на 88% в квадратных метрах и на 56% в рублях, тогда как весь остальной рынок просто пытался сохранить уровень прошлого года. Так что перед нами наглядный результат политики выхода в регионы, где куда меньше конкуренция за льготную ипотеку и есть спрос на качественное жилье. Одно но. Со временем рынок будет насыщаться и рентабельность падать, ведь крупные игроки уже тоже делят земли в небольших городах. По итогам 1 полугодия 2025: 🔹 Выручка выросла на 45,3% г/г до 18,7 млрд рублей. Как бы компания ни позиционировала себя как регионального девелопера, 77% выручки пришли из Москвы, СПб и ЛО. Выручка из регионов придет через год. Сейчас там проходят интенсивные продажи строящегося жилья, а выручка будет признана по мере готовности зданий. 🔹 EBITDA увеличилась на 59% г/г до 7,8 млрд рублей. Есть нюанс: в расчет EBITDA от компании попал разовый доход в 1,5 млрд от приобретения «ЖилКапИнвест». Это серьезно искажает картинку. Я бы скорректировал показатель до 6,3 млрд с ростом в 42% и рентабельностью в 34%. Сам же «ЖилКапИнвест» вполне может добавить 8 млрд выручки/год, что неплохой задаток для дальнейшего роста финансовых показателей. 🔹 Чистая прибыль выросла почти в 4 раза до 2,3 млрд рублей. Тут тоже скорректировал бы до 1,2 млрд с ростом в 2х. 🔹 Рыночная стоимость портфеля проектов составила 125,3 млрд, увеличившись на 79% г/г. 🟦 Рост требует вливаний денег. С начала года чистый долг вырос на 25%. Чистый долг к EBITDA компания оценивает в 2,8х с учетом проектного финансирования (ПФ) и за вычетом средств на счетах эскроу. Я бы все же поднял этот показатель до 3,4х по своей методике расчета. А если убрать ПФ и оставить лишь корпоративный долг, то нагрузка выйдет 2х. Порядка 10% займов по фиксированной ставке. Для сравнения, у «предбанкротного», по мнению диванных аналитиков, «Самолета» чистый долг с учетом ПФ и эскроу 3,1х, а корпоративный долг 1,1х. 🟦 Дивполитика предполагает 2 года без дивидендов, а после от 30% от ЧП при условии Netdebt/Ebitda ниже 3х. Загадывать на 3 года вперед не буду, но для представления – это примерно 3 руб. по итогам этого года с ДД 4,8%. Может до 10%+ за это время и дойдет. 🟦 «Глоракс» хочет привлечь от 2 млрд рублей при цене акции в 64 рубля. Размещение кэш-ин. Это значит, что выпустят дополнительно от 12,5% акций при максимуме 25%. Капитализация после денег станет от 18 млрд, а EV с учетом ПФ и эскроу будет от 58 млрд. В отличии от других размещений, тут предусмотрен механизм защиты инвестора. В случае снижения котировок через год, для тех, кто участвовал в ИПО и непрерывно владел акциями, «Глоракс» предложит оферту на выкуп по цене размещения + 19,5% сверху. Получится неплохая такая облигация при негативном исходе. Ключевое здесь в «непрерывном» владении. Не просто купить и держать. Это значит без сделок РЕПО и без передачи активов брокеру в распоряжение для шорта. Брокеры почти не спрашивают вашего мнения про распоряжение активами, просто платят вам копеечку. Буквально. В случае этого ИПО акции лучше хранить на обособленном счете. Под защиту попадут и инвесторы, купившие на вторичном рынке в течении 30 дней после размещения, но не более 30 тыс. акций.аявки принимаются до 30 октября включительно. 🟥 Итого в том, что компания предоставила инвесторам, считаю наИПОшиванием: • Завышенная EBITDA на величину разовой удачной сделки. Отсюда и несоответствующие мультипликаторы по чистому долгу. Завышенная EBITDA этого периода выльется в снижение темпа роста через год. • Значение 5,5х P/E до денег. Понятно ведь, что в первую секунду после размещения компанию уже будут оценивать как 5,5х + от 12,5% до 25% дополнительной эмиссии. Опять же в прибыль вшита разовая сделка. • Рост СГТР в 145% по выручке за 22-24 годы шел от низкой базы молодой компании. Это может исказить представление о будущем росте у инвесторов. И все же темп роста выше сектора не надо игнорировать. 🔷 Итого мультипликаторы на конец 2025 года с учетом корректировок и размещения 12,5% вижу: EV/Ebitda 4,3х с учетом ПФ и эскроу, 3,3х с корп. долгом, P/E 8,8х, P/B 3,9х, P/NAV 0,14х, P/S 0,42х. У конкурентов EV/Ebitda с учетом ПФ и эскроу: «Самолет» 3,6х, ЛСР 2,3х, АПРИ 6,4х. У ПИК и «Эталона» тоже около 3х, но их рассматривать нет смысла из-за недавних корпоративных событий. Я не считаю, что компания размещается с дисконтом к рынку. Мультипликатор скорее оправдан показателями роста бизнеса. Однажды и эти показатели снизятся вместе с расширением компании. Акции действительно могут вырасти, но только со всем сектором вместе. Не считаю интересным участвовать в таком размещении. Данный материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или предложением о покупке или продаже указанной ценной бумаги. [С уважением,](https://t.me/+Usrj6zZue444MjQy) Михаил Лукин, выпускник ВШЭ и СПБГТИ. Я пишу о российском фондовом рынке простым языком. Аналитика, опыт, и личные инсайты – все это в моих блогах. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе: 🔵 [мой канал в Telegram](https://t.me/+Usrj6zZue444MjQy) 🟣 [мой чат в Telegram](https://t.me/birzhevoymaklerCHAT) 〽️ [мой канал в Mondiara](https://i.mondiara.com/i/c/MAKLER) 🟡 [мой блог на Т-Пульсе](https://www.tbank.ru/invest/social/profile/BIRZHEVOY_MAKLER?author=profile) Буду рад видеть вас в своих соцсетях! 🤝 Давайте строить финансовое будущее вместе! 🤝

Войти

Войдите, чтобы оставлять комментарии

Другие новости сообщества / ФУНДАМЕНТАЛ

Вы уверены, что хотите выйти из аккаунта?