Акра понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» до уровня А(RU, прогноз «Стабильный», и выпусков его облигаций — до уровня А(RU)
Акра понизило кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» до уровня А(RU, прогноз «Стабильный», и выпусков его облигаций — до уровня А(RU).
Понижение кредитного рейтинга ПАО «ГК «Самолет» (далее — Компания, Группа, «Самолет») обусловлено ростом риска отрасли жилищного строительства на фоне макроэкономических факторов, что отразилось в ухудшении оценок за долговую нагрузку, обслуживание долга и размер бизнеса по причине значительного пересмотра плановых показателей в будущих периодах.
Кредитный рейтинг Компании базируется на очень сильных оценках географической диверсификации, рентабельности и ликвидности, высоких оценках рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также на крупном размере бизнеса. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают средние оценки долговой нагрузки и показателя покрытия долга, а также очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство).
«Самолет» — лидер рынка жилья Московской области и Новой Москвы. Компания также работает в девяти регионах за пределами Московской агломерации. Значительная часть проектов Группы реализуется в рамках комплексной застройки. Текущий портфель строительства Компании составляет 5,33 млн кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков на начало декабря 2024 года, первое место в России).
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.
Сильная рыночная позиция Компании обусловлена ее лидирующим положением в России как по объему текущего строительства, так и по вводу жилья. «Самолет» является ведущим девелопером Московской области с долей около 23% на рынке текущего строительства в регионе. Покупка в 2023 году крупной девелоперской компании ГК МИЦ усилила позиции «Самолета» на рынке старой Москвы. Кроме того, Группа лидирует по объемам комплексной застройки территорий.
Сильный бизнес-профиль отражает очень высокую диверсификацию портфеля проектов Компании, а также относительно стабильную структуру сроков и условий реализации объектов, несмотря на незначительное снижение распроданности жилья. АКРА отмечает дальнейший рост диверсификации портфеля проектов благодаря продолжающейся региональной экспансии. Согласно ожиданиям Агентства, доля крупнейшего проекта в прогнозной выручке на горизонте трех лет окажется незначительной. В 2024 году «Самолет» продолжил выход в новые для него регионы и в следующие годы планирует усилить географическую диверсификацию, увеличивая долю выручки от региональных продаж в условиях большей доступности льготных ипотечных программ в этих регионах.
Крупный размер бизнеса. После значительного роста объема портфеля проектов «Самолета» в 2023 году на протяжении текущего года портфель текущего строительства оставался стабильным и превышал 5 млн кв. м, что позволило Компании закрепиться на первом месте в России по этому показателю. Вместе с тем оценка средневзвешенного размера FFO до чистых процентных платежей и налогов за период 2022–2027 годов была понижена с очень высокой до высокой вследствие значительного пересмотра плановых показателей на фоне охлаждения динамики спроса и сокращения объемов ипотечного кредитования.
Средняя долговая нагрузка и среднее покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на данные счета от покупателей. По оценке Агентства, средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 2,7х. АКРА полагает, что долговая нагрузка Группы будет соответствовать средней оценке в связи с активным привлечением корпоративного долга в 2024 году и ростом объемов проектного финансирования новых проектов. Согласно ожиданиям Агентства, темпы роста проектного финансирования будут опережать темпы покрытия средствами на эскроу-счетах, что связано с более сдержанными продажами жилья на фоне завершения массовой льготной ипотечной программы и очень высоких ставок по рыночной ипотеке. Вместе с тем АКРА оценивает качество долговой нагрузки Компании на очень высоком уровне по причине сбалансированной структуры долга и высокой диверсификации базы кредиторов.
При оценке показателя обслуживания долга АКРА учитывает процентные платежи по проектному долгу в составе себестоимости. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за указанный период оценивается Агентством на уровне 2,7х. Негативное влияние на этот показатель оказывают высокий рост ставок по заемному финансированию из-за ужесточения денежно-кредитной политики Банка России, а также необходимость рефинансирования значительной части облигационного долга Компании в условиях пиковых ставок в 2025 году.
Очень высокая оценка ликвидности. Взвешенный коэффициент текущей ликвидности Компании составляет 1,7х, что обусловлено, с одной стороны, значительным объемом погашения корпоративного долга в среднесрочной перспективе, а с другой — достаточным объемом денежных средств на счетах и неиспользованных открытых кредитных линий. Качественная оценка ликвидности определяется диверсифицированными источниками внутреннего и внешнего финансирования, включающими размещения на публичных рынках долга и акционерного капитала.
Ключевые допущения:
- исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
- отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2025–2027 годах;
- наличие доступа к внешним источникам финансирования.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга.
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 2,0х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х;
- рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х;
- снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области более чем на 15% в 2025–2027 годах;
- ухудшение доступа к внешним источникам ликвидности;
- регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга.
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a.
Корректировки: отсутствуют.
<em>Источник: www.acra-ratings.ru</em>
Назад
0
