Упорно высокая арендная плата мешает ФРС завершить борьбу с инфляцией

2024-05-13T19:24:54+03:00

Упорно высокая арендная плата мешает ФРС завершить борьбу с инфляцией Замедление инфляции в этом году не сорвало планы Федеральной резервной системы по окончательному снижению процентных ставок. Это потому, что она ожидает, что замедление цен на жилье в конечном итоге приблизит инфляцию к целевому показателю в 2%. Проблема: этого замедления ждали уже полтора года, а оно все еще не наступило. Замедление может быть просто отложено. Но некоторые аналитики опасаются, что этого не произойдет из-за меняющейся динамики на рынке жилья. Если это так, это значительно ослабит аргументы в пользу снижения ставок. Жилье сыграло большую роль в инфляции последних лет, потому что его стоимость так сильно выросла и имеет такой большой вес. Она составляет треть индекса потребительских цен и около одной шестой индекса цен расходов на личное потребление, предпочтительного показателя инфляции ФРС. Это также, теоретически, предсказуемо. Государственные статистики не используют цены на жилье для расчета инфляции, потому что жилье - это отчасти инвестиция. Вместо этого они используют ежемесячную арендную плату, чтобы определить, сколько арендаторы платят за аренду дома или квартиры, и сколько домовладелец теоретически заплатил бы за аренду собственного жилья. Рыночная арендная плата — арендная плата по недавно заключенным договорам аренды — резко возросла три года назад, отражая необычный спрос на дополнительные площади, вызванный пандемией, сильным ростом доходов и исторически низкими запасами жилья для сдачи в аренду или покупки. Арендная плата за дома на одну семью выросла на 14% в 2022 году, по данным CoreLogic. Но в годовом исчислении рост арендной платы замедлился до 3,4% в феврале, что отражает возросшую конкуренцию со стороны предложения новых квартир и умеренный рост доходов с поправкой на инфляцию. Арендная плата за квартиры, по словам Зиллоу, также снизилась. Поскольку каждый год сдается лишь небольшая часть договоров аренды, изменения рыночной арендной платы отражаются на инфляции с запаздыванием. Учитывая это отставание, чиновники ФРС, инвесторы с Уолл-стрит и экономисты частного сектора ожидают замедления инфляции на рынке жилья с конца 2022 года, основываясь на том, что уже произошло с рыночной арендной платой. Инфляция на рынке жилья действительно замедлилась с пика в 8,2% год назад — но только до 5,6% в марте, “гораздо более медленными темпами, чем почти все ожидали”, - сказал Джей Парсонс, глава жилой стратегии Madera Residential, владельца квартир в Техасе. Министерство труда планирует опубликовать отчет по инфляции за апрель в среду. Жилье помогает объяснить, почему базовая инфляция, которая исключает волатильные цены на продукты питания и энергоносители, остановилась в последние месяцы вопреки ожиданиям продолжения похолодания. Базовая инфляция PCE составила 2,8% в марте, по сравнению с 5,6% в 2022 году, но не намного ниже, чем в декабре. Жилищное строительство “ведет себя не так, как мы ожидали”, - сказал в интервью в прошлом месяце президент ФРБ Чикаго Остан Гулсби. “Я все еще думаю, что это произойдет, но если этого не произойдет, нам будет трудно” вернуть инфляцию к 2%. Чтобы понять почему, разделите базовую инфляцию на три разные корзины: товары, жилье и неквартирные услуги. Чтобы довести инфляцию до 2%, ФРС не нужно 2% для всех этих категорий. За десятилетие до пандемии базовая инфляция была чуть ниже 2%, что было результатом инфляции товаров на уровне около минус 1%, жилья на уровне 2,5-3,5% и услуг, не связанных с проживанием, на уровне чуть выше 2%. Большая часть прошлогоднего замедления инфляции была вызвана тем, что цены на товары вернулись к своему допандемическому тренду. Чтобы инфляция вернулась к 2%, инфляция в сфере услуг, не связанных с жильем, должна снизиться менее чем до 3% с нынешних 3,5%, а в сфере жилья - примерно до 3,5% с 5,8%. Если инфляция останется высокой, чиновники ФРС, вероятно, сохранят процентные ставки на их текущем уровне, самом высоком за два десятилетия, пока не увидят более конкретных доказательств замедления экономики. Многие экономисты по-прежнему считают, что это только вопрос времени, когда инфляция на рынке жилья отразит замедление роста числа новых договоров аренды, начавшееся два года назад. Это может занять больше времени, чем ожидалось, потому что все больше арендаторов продлевают договоры аренды вместо того, чтобы покупать жилье, сдерживаемые высокими ставками по ипотечным кредитам. Это может удлинить время, необходимое для того, чтобы более низкая арендная плата по вновь заключенным договорам аренды отразилась на общей инфляции. “Я все еще думаю, что этот чек отправлен по почте, но, к сожалению, для получения этого чека требуется больше времени, чем я ожидал”, - сказал Дэвид Уилкокс, экономист Bloomberg Economics и Института международной экономики Петерсона. “Я просто не вижу альтернативного исхода, кроме того, что низкие арендные ставки в конечном итоге проявятся в официальных индексах цен”. Застопорившаяся инфляция породила опасения, что ФРС, возможно, придется ослабить рынок труда, рискуя вызвать рецессию, чтобы преодолеть “последнюю милю” снижения инфляции. Но в этом может и не быть необходимости, если цены, например, на жилье, отражают экономические условия несколько лет назад, а не сейчас. Более высокие расходы на страхование автомобиля или цены на услуги больниц, например, отражают значительный рост цен на автомобили и заработной платы в больницах два года назад соответственно, сказал Омайр Шариф, основатель исследовательской компании Inflation Insights. “Это история о ”последнем лаге", а не о "последней миле", - сказал он. Некоторые сомневаются, что жилье в такой степени, как ожидается, поможет снизить инфляцию. Арендная плата, как правило, чувствительна к заработной плате и доходам, и пока они стабильно растут, рост арендной платы может не замедлиться так сильно. Ключевая причина, по которой рыночная арендная плата снизилась, заключается в том, что отрасль наращивает рекордное количество предложения новых квартир. Однако некоторые руководители отрасли говорят, что это предложение быстро поглощается из-за увеличения иммиграции и стабильного роста рабочих мест и заработной платы. “Одним из сюрпризов последних шести месяцев, характерных для многоквартирных домов, стало возобновление роста спроса”, - сказал Парсонс. В Camden Property Trust, хьюстонской компании, владеющей 58 000 многоквартирных домов, доля арендаторов, переезжающих с целью покупки жилья, упала до 9%, что является самым низким показателем за трехдесятилетнюю историю компании, по сравнению с традиционным показателем переезда в 15% до 18%. Безусловно, рост арендной платы в Camden, который упал до 3% в прошлом году с рекордных 13% в 2022 году, как ожидается, составит менее 1% в этом году. “Большинство людей полагали, что рост арендной платы во всем Солнечном поясе значительно снизится”, - сказал Рик Кампо, исполнительный директор Camden. “Но то, что происходит, - это то, что спрос оказался намного больше, чем ожидало большинство людей”. Автор: Nick Timiraos Источник: www.wsj.com

Пост взят с международного финтех-медиа ресурса