Как с вами связаться

Введите сообщение

Как с вами связаться

Введите сообщение

Аватар сообщества НЕДВИЖИМОСТЬ: НОВОСТИ И МНЕНИЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ: НОВОСТИ И МНЕНИЯ

ЭКОНОМИКА РФ - последние новости на сегодня - MONDIARA

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру?

4 120

    Уверен, что многие задумывались о таком. Берешь квартиру в ипотеку, сдаешь в аренду, а доходы от нее помогают платить по кредиту. В будущем ипотека закончится, и вы останетесь с квартирой. Есть ли подвох? Давайте разбираться. Для примера возьмем однокомнатную квартиру 32 кв. м. На вторичном рынке жилья в среднем по стране она стоила 4,2 млн руб. в конце прошлого года. ➥ Ежемесячный платеж. При ставке по ипотеке 16%, сроке в 20 лет и 20%-м первоначальном взносе ежемесячный платеж составит 47 тыс. руб. Можно спрогнозировать, что через 1,5 года будет возможность рефинансировать ипотеку по 10% и снизить платеж до 32 тыс. рублей. ➥ Аренда. По данным Росстата, средний платеж за аренду однушки составляет 30 тыс. руб. Если вычесть расходы на коммунальные платежи без счетчиков, останется 27 тыс., что меньше платежа за ипотеку. Поэтому в первые годы такая инвестиция будет требовать все больше вложений. Но дальше легче. Ваш платеж по ипотеке фиксирован, а вот доход от аренды и стоимость квартиры растут вместе с инфляцией. Поэтому важно, а какой будет инфляция? Возьмем среднюю за последние 9 лет при режиме таргетирования ЦБ — 6,3%. В таком случае уже через 4 года платежи по аренде будут полностью покрывать ипотеку. И будет оставаться все больше и больше денег после уплаты ипотечного взноса с каждым годом по мере роста аренды. ➥ Теперь посчитаем деньги. Мы использовали первоначальный капитал (0,8 млн), первые 4 года постоянно добавляли взносы (в сумме еще 0,4 млн). Окупится ли это дело? Или выгоднее было просто положить деньги под процент? Учтем издержки на поиск съемщиков (3% от аренды), ремонт и обновление мебели (8% от аренды раз в 5 лет), свободные деньги инвестируем под ставку денежного рынка. Итог? Через 20 лет выплат по ипотеке и сдачи в аренду капитал составит 19,2 млн руб., а если бы инвестировали в ОФЗ, то только 14 млн руб. Если пересчитать на покупательную способность рубля сегодня, то это 5,7 млн и 4,1 млн соответственно. Риски схемы, когда вы берете квартиру в ипотеку и сдаете в аренду Окей, выгоднее взять квартиру в ипотеку и сдать при таких предпосылках. Но давайте разберемся с рисками и нюансами. ➥ Если не получится рефинансироваться под более низкую ставку, ипотека становится невыгодной. Если вы занимаете деньги в банке под 16%, то ваша инвестиция должна приносить вам отдачу больше 16% годовых. Доход вы получаете из двух источников: — Доходность от аренды: в нашем примере она составила 6,8% годовых. На практике может быть и меньше, 5–7%. — Еще 6,3% приносит прирост стоимости квартиры из-за инфляции. Итого 13,1%. Получается, при ставке по ипотеке 16% без рефинансирования брать ипотеку уже не выгодно. Доход будет при ставке 10%. Если же брать по льготной ставке 6%, то мероприятие однозначно привлекательное. ➥ Заметьте, что прирост стоимости от квартиры — это неликвидный доход. Да, ваша собственность подорожала, но превратить этот прирост капитала в деньги, чтобы внести ипотечный платеж, не получится. За ипотеку надо платить 16% годовых, а доходность от аренды всего 5–7%. Именно поэтому придется в первые годы вносить еще больше денег. ➥ Также стоит понимать, что ипотека — это финансовый рычаг. В нашем примере вы контролируете актив за 4,2 млн, имея всего 840 тыс. Поэтому доходность будет в 5 раз выше, но придется платить процент банку и риски выше в 5 раз. ➥ Доходность такой инвестиции очень чувствительна к инфляции. Если она высокая, будет быстро расти стоимость квартиры. И все это с финансовым рычагом. Но верно и обратное. Если ЦБ будет успешно контролировать инфляцию, достигнув цели в 4%, то и доходность будет низкая. Получается, что ипотека в аренду — это инвестиция с расчетом на то, что инфляция будет выше цели Банка России, или на то, что цены на квартиры будут стабильно обгонять общую инфляцию. А теперь выводы ➥ Будьте готовы в ближайшие 4-5 лет стабильно вкладывать в эту инвестицию дополнительные деньги. То есть нужен надежный источник дохода. ➥ При льготной ставке 6% взять ипотеку — это выгодно. При рыночной 16% риски слишком велики, нет никаких гарантий, что в ближайшие годы вы сможете выгодно рефинансировать ипотеку. Есть риск застрять на долгий срок с большими платежами. При ипотечных ставках ниже 10% вариант можно рассмотреть. ➥ Выгода от такой инвестиции будет сильно зависеть от инфляции. Если вы считаете, что ЦБ будет стабильно проваливать цель по росту цен, как в последние 6 лет, то это хороший вариант. В противном случае ОФЗ принесут большую доходность. ➥ Аренда различается по регионам. Стоит проверить соотношение цен на съем жилья и на недвижимость в каждом конкретном случае. При низкой доходности аренды и условии, что инфляция будет соответствовать цели ЦБ в 4%, вы можете никогда не отбить проценты, уплаченные банку за ипотеку. ➥ Стоит учитывать, что в зависимости от кредитного договора сдача в аренду ипотечной квартиры может требовать разрешения от банка, у которого квартира в залоге. Также в расчетах выше не учитывались налоги и налоговые вычеты, которые для каждой семьи могут быть разными. Данный материал носит информационный характер и [не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией](https://mondiara.com/communities?open=community-1163) или предложением о покупке или продаже указанной ценной бумаги. Источник: bitkogan

    Пост взят с международного финтех-медиа ресурса

    Другие новости сообщества / ЭКОНОМИКА РФ - последние новости на сегодня - MONDIARA

    EXPRESS NEWS

    • Порог выручки для малого бизнеса в 20 млн рублей для уплаты НДС будет зафиксирован на три года, заявил Силуанов
      Порог выручки для малого бизнеса в 20 млн рублей для уплаты НДС будет зафиксирован на три года, заявил Силуанов
    • Минцифры ведет переговоры с Apple по поводу восстановления «Макса» в AppStore, сообщил Шадаев
      Минцифры ведет переговоры с Apple по поводу восстановления «Макса» в AppStore, сообщил Шадаев

    • Угрозы Армении ограничить избирательные права граждан недопустимы, заявил ТАСС замсекретаря СБ РФ Шевцов на ПМЭФ. Отвечая на вопрос об отправке на военные сборы армян, которые приедут голосовать в Армению, он отметил, что это не соответствует тем европейским ценностям и стандартам, к которым стремится сама республика

    • Журналистка Кэндис Оуэнс поблагодарила россиян за теплый прием и пообещала обязательно вернуться в Москву. Она также добавила, что для нее было бы честью стать «мостом», соединяющим христиан на Востоке и христиан на Западе

    • Почти 30 000 человек из 142 стран приняли участие в ПМЭФ-2026, сообщил Кобяков
      Почти 30 000 человек из 142 стран приняли участие в ПМЭФ-2026, сообщил Кобяков

    • Пока нет понимания по срокам визита Ким Чен Ына в Москву, он всегда здесь желанный гость, сказал Песков ТАСС

    • Ким Чен Ын проинспектировал новый эсминец «Кан Гон», сообщает ЦТАК
      Ким Чен Ын проинспектировал новый эсминец «Кан Гон», сообщает ЦТАК

    • Творческий вечер по случаю годовщины со дня рождения Пушкина прошел в посольстве РФ в США. Участие в нем принял один из крупнейших американских специалистов по истории русской архитектуры и зодчества, член Академии художеств России Уильям Брумфилд

    • «Они сильные, они гордые»: Трамп в интервью NBC News ответил, почему Тегеран до сих пор не согласился на выдвигаемые США условия
      «Они сильные, они гордые»: Трамп в интервью NBC News ответил, почему Тегеран до сих пор не согласился на выдвигаемые США условия

    • Армения объявила тендер на строительство железной дороги до границы с Турцией, заявил Пашинян в интервью Общественному телевидению. «Мы в Армении своими средствами [построим]. Россия не сделает — это наша собственность», — сказал он

    • США могут работать над новой антииранской резолюцией МАГАТЭ, сообщил ТАСС постпред РФ при международных организациях в Вене Михаил Ульянов

    • США еще не решили, передавать ли Тайваню пакет вооружений на $14 млрд, сообщил Трамп. В детали американский лидер вдаваться не стал

    • Трамп заявил, что Рубио, Вэнс и другие представители США готовы участвовать в процессе урегулирования конфликта на Украине

    • Ушаков заявил, что находится в контакте с Уиткоффом и Кушнером, их поездка в РФ готовится

    • Европа готова к переговорам с Россией по Украине, заявил Мерц
      Европа готова к переговорам с Россией по Украине, заявил Мерц
    • Беседа Путина со Шрёдером была хорошей, дружеской, они говорили тет-а-тет, заявил Ушаков
      Беседа Путина со Шрёдером была хорошей, дружеской, они говорили тет-а-тет, заявил Ушаков
    • Меркель заявила, что у нее больше нет сил и энергии для новых постов. В интервью Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung она отметила, что «совершенно не хочет вмешиваться в текущую политику»
      Меркель заявила, что у нее больше нет сил и энергии для новых постов. В интервью Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung она отметила, что «совершенно не хочет вмешиваться в текущую политику»
    • Делегация США на ПМЭФ носит значки с американским флагом в виде матрёшки, передаёт корреспондент ТАСС
      Делегация США на ПМЭФ носит значки с американским флагом в виде матрёшки, передаёт корреспондент ТАСС

    • Моджтаба Хаменеи распорядился амнистировать более чем 2000 осужденных, говорится в его Telegram-канале. Это первый указ об амнистии, подписанный Моджтабой Хаменеи с момента избрания верховным лидером Ирана. Такое решение было принято по случаю шиитского праздника, посвященного назначению Али ибн Абу Талиба преемником пророка Мухаммеда

    • Европа заинтересована в выстраивании диалога с РФ по вопросам безопасности, заявил Макрон. По мнению французского лидера, Россия и Украина могут выработать подходы как к прекращению конфликта, так и к будущему мирному плану. Он также считает, что Европа «в определенный момент должна быть за столом переговоров»

    • Планов встречи Путина и Трампа пока нет, сначала нужно поработать над украинским урегулированием, заявил Песков в интервью «Известиям»
      Планов встречи Путина и Трампа пока нет, сначала нужно поработать над украинским урегулированием, заявил Песков в интервью «Известиям»

    • Диалог с США продолжается, состоялось несколько разговоров с Уиткоффом в течение последней недели, заявил Дмитриев

    • Армения не вернется в ОДКБ и примет решение о выходе, когда придет время. Об этом заявил Пашинян в ходе предвыборных дебатов на Общественном телевидении
      Армения не вернется в ОДКБ и примет решение о выходе, когда придет время. Об этом заявил Пашинян в ходе предвыборных дебатов на Общественном телевидении
    • В диалоге с США по украинскому урегулированию наблюдается замкнутый круг, заявил Лавров «Известиям». Кушнер и Уиткофф искренне заинтересованы в нормализации отношений с РФ, но это пока ни во что не материализуется, отметил он
      В диалоге с США по украинскому урегулированию наблюдается замкнутый круг, заявил Лавров «Известиям». Кушнер и Уиткофф искренне заинтересованы в нормализации отношений с РФ, но это пока ни во что не материализуется, отметил он

    • На вывоз погребенного на трех иранских объектах урана потребовалось бы около двух недель. Сейчас необходимости изымать его нет, заявил Трамп. Он добавил, что был бы готов к уважительной встрече с верховным лидером Ирана в случае договоренности

    • Трамп выразил уверенность в том, что и Путин, и Зеленский пойдут на компромиссы, необходимые для урегулирования конфликта на Украине

    • Кремль никогда не идеализировал статус США, при всем уважении к добрым услугам Вашингтона, для РФ важнее национальные интересы, заявил Песков. Отношениям РФ и США не откатиться назад, потому что «некуда» уже откатываться

    • Соглашение по проектированию «тоннеля Путина — Трампа» под Беринговым проливом подпишут 5 июня. Об этом заявил Дмитриев телеканалу «Звезда» на полях ПМЭФ

    • Для переговоров о приеме в ЕС Украине надо выполнить обязательства перед Венгрией, заявил Мадьяр
      Для переговоров о приеме в ЕС Украине надо выполнить обязательства перед Венгрией, заявил Мадьяр

    • Трамп сравнил сооружение временной арены для поединков UFC на территории Белого дома с Эйфелевой башней и допустил, что демонтировать ее никогда не будут

    • Мадьяр считает невозможным полный отказ от энергоносителей из России. Премьер-министр Венгрии полагает, что по завершении украинского конфликта «никто не будет заинтересован в новой холодной войне, в том числе в энергетической сфере»

    • Действующий градоначальник О Се Хун победил на выборах мэра Сеула, свидетельствуют данные ЦИК Республики Корея. О Се Хун представлял ведущую оппозиционную партию «Гражданская сила». За него отдали голоса 49,07% избирателей

    • Ким Чен Ын посетил новый завод по производству ядерных материалов в КНДР, сообщило ЦТАК. Лидер КНДР заявил, что за пять лет стране удалось удвоить мощности по производству оружейных ядерных материалов

    • Вашингтонская администрация участвует в разработке в Конгрессе законопроекта об ужесточении санкций в отношении России, заявил Рубио. Инициатива, о которой идет речь, представлена в апреле 2025 года. Она предусматривает в том числе вторичные санкции в отношении торговых партнеров России

    • США не выпустят купюру в $250 с портретом Трампа, если Конгресс будет против, заявил министр финансов страны Скотт Бессент

    • В Германии есть интерес к перезапуску «Северных потоков» после окончания конфликта на Украине. Об этом заявил ТАСС на ПМЭФ замруководителя фракции АдГ в Бундестаге Маркус Фронмайер
      В Германии есть интерес к перезапуску «Северных потоков» после окончания конфликта на Украине. Об этом заявил ТАСС на ПМЭФ замруководителя фракции АдГ в Бундестаге Маркус Фронмайер

    • Трамп в очередной раз раскритиковал ключевые СМИ США и назвал CNN мусором: «Такие, как вы, очень плохо обходились с нашими людьми. Фейковые СМИ вроде CNN, вроде The New York Times и других плохо обходились с нашими людьми»

    • Власти Германии подрывают экономику и энергетическую безопасность собственной страны своими изоляционистскими подходами. Такое мнение высказал Кирилл Дмитриев. Так он прокомментировал новость о том, что власти ФРГ осудили поездку двух депутатов фракции АдГ на ПМЭФ

    • Трамп заявил, что переговоры США и Ирана идут очень хорошо, сделка возможна на выходных, хотя провала тоже нельзя исключать. Предварительное соглашение Вашингтона и Тегерана предусматривает совместное извлечение урана на разбомбленных ядерных объектах Ирана, заявил Трамп

    • Конфликт Ирана и США завершится только в случае прекращения войны между Израилем и Ливаном, заявил Арагчи в интервью Al Mayadeen. Он подчеркнул, что Тегеран «не вмешивался и не будет вмешиваться во внутренние дела Ливана»
      Конфликт Ирана и США завершится только в случае прекращения войны между Израилем и Ливаном, заявил Арагчи в интервью Al Mayadeen. Он подчеркнул, что Тегеран «не вмешивался и не будет вмешиваться во внутренние дела Ливана»

    Вы уверены, что хотите выйти из аккаунта?